Pojasnilo o izračunih najemnin za stanovanja v Ljubljani

Izračun povprečnih najemnin za dvosobna stanovanja v Ljubljani v mesecu novembru je na  prvi pogled videti presenetljiv, saj so cene izjemno visoke.  Porast najemnin za večja stanovanja je namreč tudi sicer največja sprememba v trendih cen nepremičnin v vseh osmih  letih spremljanja cen SLONEP 1996-2003.

V nadaljevanju je predstavljena  podrobna analiza, ki tako velik porast pripisuje dvem dejavnikom:

• Cene so dejansko porasle, v obdobju dveh let 2001-2003 za več kot 20%, kar je pri najemih, ki so imeli v obdobju 1995-2001 stabilne cene v eurih (in so torej realne cene dejansko padale), vsekakor presenetljivo. Razloge za realni porast na tem segmentu navajamo v nadaljevanju.
• Približno polovico porasta pa gre pripisati spremenjeni metodologiji spremljanja v letu 2003.

Na dan 11.12.2003 smo pregledali ponudbo dvosobnih stanovanj v Ljubljani na spletnih portalih Nepremičnine Si21 ter Nepremičnine.net in v oglasnikih Salomonov oglasnik (št. 1327, 11.12.2003) ter Nepremičninski oglasi (letnik 3, št. 183, 10.12.2003). V tabeli so predstavljene povprečne vrednosti vseh oglasov po posameznem viru. Upoštevani so le oglasi, ki so imeli podatek o ceni in površini. 

Preglednica: Povprečne vrednosti po medijih za dvosobna stanovanja

Iz tabele je razvidno, da najnižjo povprečno najemnino dosegajo dvosobna stanovanja iz Salomonovega oglasnika, najvišjo pa stanovanja iz baze Nepremičnine Si21. V sredini se nahajajo povprečne vrednosti Slonep-a, portala Nepremičnine.net in oglasnika Nepremičninski oglasi. V Salomonovem oglasniku se v povprečju oddajajo najmanjša stanovanja, na portalu Nepremičnine Si21 pa v povprečju največja. 

Razlika med oglaševano najemnino v Salomonovem oglasniku in na spletu izvira iz dejstva, da se preko Salomonovega oglasnika oddajajo precej manjša stanovanja, ki so  tudi cenejša. Nenavadno pa je, da je višja tudi cena na kvadratni meter, saj je znano, da so manjša stanovanja v tem pogledu običajno dražja. Razlogi za to so lahko naslednji:

• hitro naraščanje povpraševanja: premožnejši sloj (pogosto z otroci)  - ki hoče zaradi logistike ostati v Ljubljani  - se hitro veča, ponudba kvalitetnih stanovanj v Ljubljani pa stagnira. K temu pomembno prispevajo tudi tujci.
• drugi razlog je specifičnost agencijske ponudbe na Slonepu, ki je dražja kot zasebna v Salomonovem oglasniku:
• najemodajalci kvalitetnejših stanovanj ne oddajajo sami, ampak preko agencije
• večji najemojemalci (npr. veleposlaništva) tudi ne najemajo neposredno, ampak preko agencije
• nadstandardna stanovanja, ki se oddajajo na internetu, se oddajajo dlje, še posebej, ker so stroški oglaševanja minimalni - znano je, da se večja cena doseže, če je dovolj časa za oglaševanje. Posledica je ta, da se manjša in cenejša stanovanja nahajajo v fazi oglaševanja npr. trikrat manj časa, zato imajo tudi v preračunih bistveno manjšo težo. Izračuni namreč temeljijo na trenutni ponudbi in ne na ponudbi vseh stanovanj, ki so v določenem obdobju vstopila v oglaševanje. Iz ponudbe na spletu je zato videti, da je na trgu relativno veliko večjih in dražjih stanovanj, čeprav gre za le to, da se manjša neprestano menjavajo, večja pa v veliki meri ostajajo ista. V tem pogledu bi veljalo ponovno preiti na izračun cen na osnovi vseh nepremičnin, ki so v določenem obdobju vstopila v oglaševanje (v letih 1996-2002 je tak izračun že veljal, vendar je bil opuščen, ker ni kazal nobenih razlik).

Poudarjamo tudi, da je pri interpretaciji podatkov potrebno upoštevati, da rezultati temeljijo na najemninah, po katerih se stanovanja oglašujejo. Cene SLONEP kažejo realni utrip na strani cen ponudbe nepremičnin in nič drugega. Dejavniki za to pa so seveda številni in kompleksni - poenostavljene interpretacije lahko zaidejo v težave.

Oglaševana cena ni seveda vedno tudi najemnina, po kateri se stanovanje najemniku odda. Več o tem si preberite v odgovoru na vprašanje o razliki med oglaševano in sklenjeno ceno. Dejanskih najemnin iz analiz SLONEP ni mogoče ugotoviti, o čemer si lahko preberete več v članku »Oddajanje stanovanj.« Kljub temu pa menimo, da tovrstni razkorak ni posebej velik, saj se na tak način spremljajo cene že osem let, ampak je glavni razlog v dejanski spremembi na trgu.

Do leta 2001 so bile pri izračunih trendov za določen kvartal upoštevane vse nepremičnine, ki so v odgovarjajočem obdobju vstopile v datoteko, ne glede na to, kdaj se je njihova aktivnost zaključila. Pri tem je upoštevana zadnja aktivna cena, nadaljnja aktivnost in trenutni status take ponudbe zato pri tem nista pomembna.  Z letom 2001 pa se tudi pri izračunih trendov uporablja enak izračun kot pri aktualnih cenah - upoštevajo se vse nepremičnine, ki so v določenem trenutku v aktivni ponudbi. S tem se načeloma lahko ostrina in razvidnost sprememb v trendih nekoliko zmanjša.

Ob prehodu se je postavilo vprašanje ali obstaja bistvena razlika med načinoma zajemanja podatkov za določevanje trendov. Z analizo, ki smo jo opravili na osnovi primerjanja povprečnih vrednosti glede na trenutne cene na zadnji dan obravnavanega kvartala in povprečne vrednosti cen vseh nepremičnin, ki so v tem obdobju vstopile v bazo, smo ugotovili, da ni bistvenih razlik. (Grafični prikaz)

Poglejte si še:

• Metodologija 
• Izračun cen 
• Interpretacija
• Najemnine za stanovanja v Ljubljani v novembru 2003 
• Cene nepremičnin