Metodologija izračuna cen nepremičnin do l. 2011
Opomba: Opisana metodologija je bila uporabljena do 3. četrtletja l. 2011. Od 4. četrletja l. 2012 dalje se uporablja spremenjena, nadgrajena metoda analize oglaševanih cen nepremičnin.
Aktualne cene
Izračuni aktualnih oglaševanih cen temeljijo na vseh aktivnih ponudbah baze Nepremičnine.net na zadnji dan obravnavanega meseca. Aktualne oglaševane cene za mesec december (4. četrtletje) se tako nanašajo na vse aktivne ponudbe v bazi na dan 31.12.
Pri izračunu povprečij (povprečnih cen) so uporabljeni enostavni izrazi za aritmetično sredino. Tako je npr. povprečna oglaševana cena hiš v določeni regiji izračunana kot vsota vseh oglaševanih cen hiš deljeno s skupnim številom hiš. Avtomatično se izločijo vse očitno napačne cene in ponudbe brez cen. Izloči pa se tudi 5 % najdražjih in 5 % najcenejših ponudb.
Alternativen pristop, kjer bi vsoto cen vseh hiš delili z vsoto vseh površin (m2), bi seveda dal nekoliko drugačne rezultate, drugačna pa bi bila tudi interpretacija.
Podobno je pri izračunu povprečnih oglaševanih cen/m2, kjer je povprečna cena/m2 v določeni regiji enostavna aritmetična sredina oglaševanih cen/m2 za vse ponudbe. Pri tem torej seštejemo vse povprečne cene vseh enot in delimo s številom teh enot. Interpretacija se zato glasi: povprečna cena, po kateri se prodaja enota nepremičnine (npr. stanovanja) znaša toliko in toliko.
Trendi cen
Do leta 2001 so bile pri izračunih trendov za določeno četrtletje upoštevane vse nepremičnine, ki so v odgovarjajočem obdobju vstopile v bazo, ne glede na to, kdaj se je njihova aktivnost zaključila. Pri tem je upoštevana zadnja aktivna cena, nadaljnja aktivnost in trenutni status take ponudbe zato pri tem nista pomembna. Z letom 2001 pa se tudi pri izračunih trendov uporablja enak izračun kot pri aktualnih oglaševanih cenah - upoštevajo se vse nepremičnine, ki so v določenem trenutku v aktivni ponudbi. S tem se načeloma lahko ostrina in razvidnost sprememb v trendih nekoliko zmanjša.
Ob prehodu se je postavilo vprašanje ali obstaja bistvena razlika med načinoma zajemanja podatkov za določevanje trendov. Z analizo, ki smo jo opravili na osnovi primerjanja povprečnih vrednosti glede na trenutne cene na zadnji dan obravnavanega četrtletja in povprečne vrednosti cen vseh nepremičnin, ki so v tem obdobju vstopile v bazo, smo ugotovili, da ni bistvenih razlik.
Septembra 2003 smo vse izračunane vrednosti za gibanje trendov pretvorili iz nemških mark v evre. Pretvorbeni faktor je 1,95583 (za 1 evro je potrebno odšteti 1,95583 DEM).
Letna rast cen
Povprečno letno rast cen izračunamo tako, da med seboj primerjamo aritmetični sredini cen za dve zaporedni leti. S tem ublažimo občasna nihanja, ki bi lahko skrivenčila sliko, če bi med seboj primerjali povprečni ceni za isto četrtletje dveh zaporednih let. Zato dobljene vrednosti interpretiramo kot povprečna letna rast glede na predhodno leto. Če bi med seboj primerjali povprečni ceni za isto četrtletje, bi interpretirali kot rast glede na četrtletje predhodnega leta.